¿Te imaginas cuántos significados puede tener la palabra preemption? Seguro que lo has visto muchas veces, pero no siempre significa lo mismo. Si quieres saber cómo interpretarla correctamente, lee esta entrada. Aquí te lo contamos.

Vamos hoy con una de esas palabras que nos gustan del inglés jurídico.

Un término que aparece a menudo en muchos documentos, pero que no siempre significa lo mismo.

Pensamos que lo tenemos claro al mirar en un diccionario, pero luego resulta que, en función del contexto, puede significar una cosa u otra.

Por si fuera poco, además, unas veces lo vemos junto (preemption), otras con guion medio (pre-emption) y otras de una forma ligeramente distinta (preemptive).

Otras veces lo vemos acompañado de alguna otra palabra, como en pre-emption right, right of preemption, preemption doctrine o pre-emptive rights.

Nosotros hemos identificado hasta cinco posibles sentidos de esta palabra.

¿Nos acompañas a descubrirlos? Vamos allá.

Origen y significados históricos

Según nos cuenta el Oxford Dictionary, el término preemption aparece en la lengua inglesa a principios del siglo XVII. Su origen es latino, como ocurre con muchos términos complejos del lenguaje jurídico. Ya hemos visto antes que muchos de estos términos si no provienen del latín son de origen francés (normando) y estos, a su vez, de origen latino.

El verbo latino del que deriva la voz inglesa es praeemere, compuesto por prae (antes, previo, por adelantado, con prioridad) y emere (comprar). De ahí praeemptio en latín (comprar con prioridad) y preemption en inglés que, como nos dice el Black’s Law Dictionary en su primera acepción, no es otra cosa que el derecho a comprar antes que otros (the right to buy before others).

En este sentido hemos encontrado dos usos históricos del término que no se conservan en la actualidad. Por un lado, en el siglo XVIII, el right of preemption era el derecho de un Estado, obtenido mediante tratado internacional, a retener dentro de sus fronteras las mercancías que cruzasen su territorio o aguas jurisdiccionales al objeto de conceder a sus súbditos un derecho de adquisición preferente sobre dichas mercancías.

Otro significado, hoy en desuso, lo encontramos en la misma época en países como los recién creados Estados Unidos o los territorios de Australia y Nueva Zelanda, donde el término se empleaba para designar el derecho a adquirir tierras de dominio público o no colonizadas antes que otros. Así lo recoge el Oxford Dictionary: the right to purchase public land before the opportunity is offered to others. Y así el Black’s: The privilege to take priority over others in claiming land subject to pre-emption.

 

Concepto actual

Hoy nos encontramos con que el sentido general del término no ha variado mucho, pero sí su uso y los campos en los que se emplea.

El término right of pre-emption se emplea en la actualidad para referirse a un derecho de origen contractual (a contractual right) que otorga al potencial comprador la primera oportunidad de adquirir un determinado bien (es decir, preferencia sobre terceros adquirientes), y a un determinado precio, si el vendedor decide vender dentro del tiempo que se ha pactado en el contrato.

Se trata, por tanto, de un pacto por el que se concede un derecho de adquisición preferente a una determinada persona sobre unos determinados bienes.

En el Derecho inmobiliario

En el campo inmobiliario encontramos este derecho cuando el potencial vendedor (prospective seller) y el potencial comprador (prospective buyer) de un inmueble pactan el derecho de este último a adquirir la propiedad antes que otras personas.

El contrato que firman ambas partes, denominado pre-emption agreement, concede al potencial comprador el derecho a estar el primero en la cola (first in the queue) en el momento en el que el propietario del inmueble decida venderlo, siempre que esto ocurra dentro del plazo fijado (the pre-emption period).

En España y otros muchos países la ley concede a los inquilinos o arrendatarios un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda o el local en arrendamiento en caso de que el propietario decida vender, derecho este de adquisición preferente que incluye los derechos de tanteo y retracto.

La principal diferencia con el right of preemptiom que acabamos de ver es que aquel surge del contrato (la voluntad de las partes) y este de la ley. Aunque el Derecho español admite la existencia de derechos de adquisición preferente constituidos por la voluntad de las partes (a los que se llama derechos reales innominados), existen bastantes limitaciones para su otorgamiento.

En el Derecho societario

El campo donde mayor desarrollo ha tenido este derecho y donde, sin duda, aparece con más frecuencia, es el del Derecho societario (Company Law).

En este contexto, el término alude al derecho o privilegio de los accionistas (shareholder’s privilege) de una empresa a suscribir acciones de nueva emisión (newly issued stock) antes de que estas sean ofrecidas al público. Este derecho debe ejercitarse dentro de un determinado plazo, que varía en función de cada jurisdicción.

Se trata de un derecho pactado entre la empresa y sus accionistas que generalmente se recoge en la escritura de constitución o en sus estatutos y que tiene la finalidad de evitar el efecto dilución (dilution effect) de las acciones.

Es decir, exactamente lo mismo a lo que en nuestro Derecho de sociedades llamamos derecho preferente de suscripción.

Aunque el sentido y el uso del término es el mismo a ambos lados del Atlántico, en el Reino Unido se denominan pre-emption right, mientras que en los Estados Unidos suele llamarse preemptive right.

Otros nombres que también recibe este derecho y que podrás encontrar en algún documento son los de anti-dilution provisions, subscription right o subscription privilege.

 

En el Derecho constitucional estadounidense

Por si todo lo anterior fuera poco, todavía existe otro campo donde podrás encontrar el término preemption y, además, con un sentido totalmente distinto a los que hemos visto hasta ahora.

Se trata del Derecho constitucional estadounidense. Aquí verás que se habla de la preemption doctrine en referencia a la potestad que tiene un poder legislativo superior de hacer que sus normas se impongan a las emanadas de un poder legislativo inferior cuando ambas entran en conflicto. En este sentido no hablamos de un derecho de adquisición o suscripción preferente, sino de prioridad o prelación normativa.

El caso más típico es el de la prelación federal (Federal Preemption), que se da cuando dos normas, una federal y otra estatal, entran en conflicto y se produce un desplazamiento de la normativa estatal en favor de la federal. Aunque en los Estados Unidos no existe una jerarquía normativa tan clara como la de otros países romanistas, se considera que la normativa federal tiene, por lo general, un mayor rango de prelación en virtud de la Supremacy Clause del artículo VI, apartado 2, de la Constitución estadounidense.

Lo mismo ocurre con la normativa estatal que, a su vez, tiene prioridad sobre la promulgada por otros órganos legislativos locales.

Pero, vamos a dejarlo aquí, o nos podríamos tirar horas hablando de este concepto.

 

Fuentes:


Si te ha gustado esta entrada o la has encontrado útil, por favor, compártela y déjanos cualquier comentario o pregunta.

Artículos relacionados