29 Abr 3 claves para entender el Derecho inmobiliario anglosajón

El Derecho inmobiliario es una de las ramas más peculiares y diferentes del Common Law. ¿Quieres conocer 3 conceptos clave que te ayudarán a entenderlo mejor? Acompáñanos, los encontrarás en esta entrada.

No te bajes todavía del DeLorean, querido amigo.

Hoy tenemos que volver al pasado, una vez más, para descubrir el significado de tres conceptos muy importantes.

De algunos de ellos ya te hemos hablado antes, pero hoy los examinaremos desde un punto de vista diferente.

Entre los tres nos darán las claves que necesitamos para entender el Derecho inmobiliario de los países anglosajones.

Tenure

En esta entrada (Tenure, Tenancy, Tenant) te explicamos que el Derecho inmobiliario inglés es de base feudal.

Eso implica que, desde la conquista normanda, todas las tierras del Reino Unido pertenecen a la Corona y, todavía hoy, los súbditos de su majestad que «ocupan» sus tierras mantienen con la reina una especie de relación de inquilinato.

El término tenure hace referencia a esa relación tan especial entre el señor (landlord) dueño del terreno con sus inquilinos (tenants). Recordarás que lo traducíamos por tenencia, posesión o beneficio.

En la Edad Media existían muchas formas de tenencia (forms of tenure) de la tierra por concesión real:

• cuando la tierra se concedía a un hombre libre (freeman), esto es, a una persona con derechos, el tenure se denominaba freehold tenure; y
• cuando se concedía a un siervo o villano (villain) se denominaba unfree tenure.

Dentro del freehold existían, a su vez, muchos tipos de tenure, pero no entraremos a analizarlos por ahora. Bastará con que recuerdes este término (freehold), que todavía hoy sigue siendo de gran importancia, y que analizaremos más despacio en otra entrada.

Estate

Si la tenure hacía referencia a la relación entre el propietario y el inquilino, los derechos que estos últimos tenían sobre las fincas que habitaban se llamaban, y aún se llaman, estates in land o, simplemente, estates.

De ahí la expresión real estate = derecho sobre cosas físicas o inmuebles.

Los estates eran, y son, los máximos derechos que alguien puede tener sobre un inmueble en este sistema de origen feudal que surge en Inglaterra en la Edad Media y se extiende después a los Estados Unidos y otros países de sistema Common Law.

El Derecho inmobiliario anglosajón considera que el auténtico propietario de la tierra es el Estado o la Corona (según el país) y, por lo tanto, los particulares no pueden ser propietarios (owners), pero sí pueden tener derechos (estates) sobre ella que podríamos definir como un título (title) que acredita la posesión física (possession/seisin) y legitima, así como el derecho de uso del inmueble.

Estos derechos llamados estates podían ser de muchas formas, pudiendo incluirse en dos grandes grupos:

• los derechos reconocidos por los common law courts (tribunales ordinarios) y denominados legal estates; y
• los reconocidos por la Court of Chancery (el Tribunal de la Equidad) y denominados equitable estates.

Hoy en día solo existen un número limitado de legal estates en Inglaterra y Gales, mientras que los equitable estates han pasado a llamarse equitable interests. Lo que nos sirve para introducir el siguiente concepto.

Interest

Y, ¿qué pinta aquí la palabra interest? te estarás preguntando.

Muy sencillo. Aunque los estates eran los derechos más amplios sobre la tierra que alguien (que no fuera el rey o el Estado) podía tener, no eran los únicos. Existían, y existen, otros derechos sobre inmuebles menos amplios que se denominan interests in land o, simplemente, interests.

Si tienes cierta familiaridad con el inglés jurídico habrás observado que los juristas anglosajones utilizan la palabra interest para referirse, entre otras cosas, a esto:

A legal share in something; all or part of a legal or equitable claim to or right in property.

La definición anterior está sacada del Black’s (Black’s Law Dictionary, 8th ed. 2004) e ilustra este sentido especial de interest como participación en algún derecho de propiedad.

En el caso que analizamos aquí, los interest in land podrían definirse como derechos sobre inmuebles distintos a la titularidad (rights in land other than title).

Estos derechos pueden clasificarse también en los mismos dos grandes grupos:

• legal interests (esto es, derechos reconocidos por los common law courts) como las servidumbres (easements) o la hipoteca (mortgage); y
• equitable interests (derechos reconocidos por la Court of Chancery) como los derechos derivados de un trust o los derechos vitalicios (life interests).

Otro día nos ocuparemos con más detalle del término interest. Por hoy es suficiente.

Esperamos que esta entrada te haya resultado útil.

Si quieres aprender más sobre el lenguaje de los juristas anglosajones, échale un vistazo a nuestra zona de recursos. Encontrarás guías, manuales y glosarios que pueden venirte muy bien.