Diccionario de inglés jurídico: Freehold

¿Has oído alguna vez la palabra freehold? ¿Sabes a qué se refiere y cómo traducirla? Hay que reconocer que es un término complicado. Te lo contamos en esta entrada.

Empecemos por el principio.

Sabes lo que es un estate dentro del Derecho inmobiliario anglosajón, ¿verdad?

Estate es el término que en Common Law sirve para designar a los derechos más amplios que alguien puede tener sobre un inmueble.

Si quieres saber más, échale un vistazo a esta entrada donde te lo explicamos con detalle: 3 claves para entender el Derecho inmobiliario anglosajón.

Ya podemos continuar.

Contexto

Actualmente solo existen en Inglaterra y Gales los estates del tipo legal estates (ya que los antiguos equitable estates ahora se denominan equitable interests). Pero en otras jurisdicciones se siguen teniendo en cuenta muchos tipos de estates.

Lo que ahora debes saber es que existen básicamente tres tipos de legal estates, que son:

  • el estate in fee simple absolute in possession, más conocido como freehold estate, o freehold, que sería lo más parecido a nuestra propiedad plena o dominio;
  • el term of years absolute in possession, más conocido como leasehold estate o, simplemente, leasehold (también llamado non-freehold); y
  • el concurrent estate (también llamado joint ownership), que se da cuando el inmueble es propiedad, o está bajo la posesión, de dos o más personas al mismo tiempo.

En esta entrada vamos a estudiar la primera de estas tres formas de propiedad inmobiliaria.

Freehold

El freehold es la única clase de derechos sobre la tierra (estate in land) y otros inmuebles que confieren a su poseedor verdaderos derechos de propiedad (rights of ownership).

En la Inglaterra medieval, el freehold era una de las formas de tenure (tenencia de la tierra). Se denominaba freehold porque el poseedor o beneficiario era un hombre libre (freeman) y existían muchos tipos de freehold tenure.

La mayoría de estas antiguas formas de propiedad fueron suprimidas en Inglaterra y Gales por una importante reforma del Derecho inmobiliario del año 1925, en concreto mediante la ley denominada Law of Property Act 1925.

Clases de freehold

Aunque en Inglaterra y Gales hoy solo se puede hablar de una única forma de freehold como legal estate (el fee simple), otras formas subsisten en equidad (es decir, pueden crearse mediante instrumentos como el trust) y también pueden encontrarse en otras jurisdicciones.

El propósito de este blog no es explicar la legislación de un país, sino entender la terminología que usan los juristas anglosajones para referirse a diferentes conceptos jurídicos.

Por eso, vamos a estudiar diferentes clases de freehold, presentes, pasadas y de distintas jurisdicciones. Así, cuando te las encuentres en algún documento sabrás lo que significan.

Fee simple

El tipo más común de freehold estate es el fee simple (cuyo nombre completo es estate in fee simple absolute in possession) que es, además, el único tipo que confiere el dominio absoluto (absolute ownership) sobre el inmueble.

Esta clase de propiedad permite a su titular disponer libremente del inmueble y transmitirlo a sus herederos tras su fallecimiento. Así, el inmueble no sale de la familia hasta que alguien decide venderlo.

Es, por tanto, el derecho más amplio que se puede tener sobre un inmueble (the greatest possible interest in real property). Se trata de un derecho incondicional (unconditional), ilimitado (unlimited) y perpetuo (perpetual). En cada país se regula por ley de una forma diferente y en los Estados Unidos cada estado tiene su propio marco regulatorio.

Fee tail

El fee tail es un tipo de propiedad que permite (o permitía) que las tierras en freeholds quedaran atadas a una familia de forma indefinida. En Inglaterra desapareció con la reforma de 1925.

El término fee tail, también denominado estate tail, tenancy in tail, entailed estate o entail proviene del latín feodum talliatum que se empleaba para designar propiedades o tierras con cargas, limitaciones o impuestos.

Si el fee simple era una forma de propiedad sin restricciones, el fee tail es una forma limitada en la cual la propiedad de tierra solo podía pasar (es decir, que pasaba de forma automática y sin división) a un determinado heredero descendiente directo del poseedor a la muerte de este.

Javier Becerra en su diccionario propone la traducción de propiedad en línea descendente, y nos parece acertada, ya que trataba de un derecho de propiedad sobre inmuebles que solo podía transmitirse a parientes cosanguíneos en línea directa descendente.

NOTA: Antes de continuar, permítenos explicarte que en estos dos conceptos que acabamos de ver el vocablo fee no se está usando en el sentido actual del término (honorarios, comisiones o tasas), sino en el antiguo significado de esta voz inglesa derivada de feoh/feod, que se refiere a un derecho de posesión de la tierra dado a un vasallo por concesión feudal. Por tanto, este fee se parece más a tierras, propiedades o derechos de propiedad que a honorarios. Por si te lo estabas preguntando.

Life estate

El life estate confiere a su titular la propiedad de un inmueble de forma vitalicia, pero solo durante el tiempo que este siga vivo. Tras su muerte, la propiedad pasa otra persona, aquella predeterminada en el acuerdo de transmisión o testamento (settlement or will) que le otorgó dicha propiedad. Es decir, disfruta de ella como propietario durante el tiempo de su vida, pero no la puede enajenar ni trasmitir a sus herederos.

Podría considerarse como algo intermedio entre la propiedad y el alquiler, ya que el poseedor del inmueble es propietario vitalicio, pero no puede disponer de él. De hecho, a su titular se le considera un propietario temporal (temporary owner) y se le denomina life tenant o tenant for life, que podría traducirse por inquilino vitalicio. Y el término life estate podría traducirse como propiedad vitalicia o inquilinato vitalicio.

No debe confundirse (aunque se parece), con el estate for a term of years, que es un verdadero alquiler (lease) o inquilinato (leasehold).

Estate pur autre vie

Terminamos con el estate pur autre vie que no es, en realidad, más que un tipo de life estate. De hecho, se denomina también life estate pur autre vie.

Como ya te habrás dado cuenta es un término que combina palabras inglesas y francesas, pues se trata de una forma de propiedad muy antigua que tiene su origen en el law French o anglonormando.

Significa literalmente «derecho de propiedad vitalicio durante la vida de otro». Es un derecho de propiedad que se confiere a alguien mientras esté viva una tercera persona (for the duration of someone else’s life). Por ejemplo, cuando el inmueble se transmite a una persona mientras viva la reina de Inglaterra.

Aunque es una forma de propiedad prácticamente obsoleta en casi todas las jurisdicciones, queríamos reflejarla aquí, por si te encuentras alguna vez con el término y porque, en su día, fue una forma de freehold.


Si quieres aprender más sobre el lenguaje de los juristas anglosajones, échale un vistazo a nuestra zona de recursos. Encontrarás guías, manuales y glosarios que pueden venirte muy bien.

 

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