Diccionario de inglés jurídico: Leasehold

¿Quieres saber qué significa realmente leasehold y cómo traducirlo al español? En esta entrada te explicamos ese concepto y otros 16 más. Sigue leyendo.

¿Otra vez con esto?

Sí, es cierto, somos un poco plastas.

Cuando nos da por un tema, no paramos.

Es verdad que llevamos algún tiempo hablando de Derecho inmobiliario (Property Law). Como:

Pero esta es la última entrada sobre el tema que tenemos previsto publicar.

Al menos, por ahora.

Nos queda explicarte en qué consiste el término Leasehold, la última pieza clave de este puzle.

Vamos allá.

Origen del término

El vocablo leasehold es un compuesto de lease + hold creado siguiendo el modelo de freehold.

La voz inglesa lease proviene del francés antiguo lesser (hoy laisser) que significa «dejar» y que, a su vez, tiene origen en la voz latina laxus (suelto, flojo).

A modo de curiosidad cabe decir que, aunque el vocablo leasehold sigue el mismo esquema de freehold, esta forma de obtener derechos sobre inmuebles tiene un origen diferente.

En el Derecho inglés medieval, los arrendamientos solo creaban obligaciones personales entre las partes, no derechos de propiedad (estates in land). Por lo tanto, no suponían una forma de tenencia feudal (feudal tenure) de la tierra. Será hasta el siglo XV, cuando en Inglaterra se equiparan las medidas judiciales para reclamar derechos de ambas figuras, cuando el leasehold se reconoce como un derecho sobre un inmueble (estate).

Significado y traducción

Si lo recuerdas, estate es un concepto que podríamos definir como un conjunto de derechos sobre la tierra. Existen principalmente dos tipos de estate:

  • freehold estate; y
  • leasehold estate.

Freehold estate son los derechos más amplios que se pueden tener sobre la tierra, algunos de ellos similares a nuestra plena propiedad o dominio (como el fee simple).

Por su parte, leasehold o leasehold estate hace referencia a los derechos de posesión y uso (rights of possession and use) que alguien puede tener sobre un inmueble, pero no son derechos de propiedad.

Tales derechos de posesión y uso de un inmueble equivalen a lo que nosotros denominamos alquiler, arrendamiento o inquilinato. Aunque, en propiedad, habría que traducirlo como derechos derivados de un alquiler.

El esquema conceptual y terminológico en el que encajan estos conceptos sería el siguiente:

    1. el propietario de un inmueble (freeholder), quien mantiene la propiedad (freehold) de dicho inmueble;
    2. otorga, generalmente por contrato, un alquiler (a lease) a otra persona que se convierte en tenedor (holder) de un derecho de uso y posesión del inmueble (leasehold);
    3. esto crea entre ambos una relación de inquilinato (tenancy);
    4. en esta relación, el propietario se denomina arrendador (landlord o lessor) y el tenedor del leasehold inquilino (tenant) o arrendatario (lessee).

En este contexto, los términos lease, leasehold y tenancy están muy relacionados y muchas veces se usan de forma indistinta.

Clases de Leasehold

Existen varias clases o tipos de leasehold en función de distintas variables.

Si nos fijamos en la persona que concede el derecho podemos hablar de headlease y underlease.

Headlease

Cuando el propietario (freeholder) es quien concede directamente el arrendamiento a otro estaríamos ante lo que se denomina head lease o superior lease. Este es el alquiler que se recibe directamente del propietario.

En este supuesto, el inquilino recibe el nombre de head tenant o superior tenant.

Underlease

También puede darse el caso de que el inquilino (head tenant) subarriende el inmueble a otra persona. Esto es lo que se conoce como underlease o sublease y en español subarriendo o subarrendamiento.

El beneficiario de este subarriendo se denomina undertenant, sub-tenant o sub-lessee, es decir, lo que nosotros denominamos subarrendatario. Este undertenant puede conceder, a su vez, otro subarrendamiento (sub-underlease) a otro inquilino que sería un sub-undertenant, y así sucesivamente.

Si nos fijamos ahora en el plazo del leasehold podemos encontrar, a su vez, varias clases como las siguientes.

Tenancy for a term of years

También denominado tenancy for a period, lease for years o term of years.

Se trata de un alquiler con una fecha concreta de inicio y una de fin, ambas fechas pactadas de antemano por las partes. Cuando finaliza el plazo pactado terminan los derechos de posesión del inquilino (tenant o leaseholder).

Se podría traducir como alquiler o arrendamiento con plazo fijo.

Lo habitual es que en este tipo de alquileres, el inquilino tenga derecho exclusivo de posesión del inmueble y la capacidad de limitar el acceso al mismo por parte de otras personas, incluido el arrendador. También suele tener la capacidad de subarrendar la propiedad o ceder (assign) su derecho a un tercero.

Periodic tenancy

Este tipo de arrendamientos se renuevan de forma automática al finalizar el plazo pactado, a menos que el arrendador notifique con antelación su intención de no renovarlo.

Se trata de un alquiler referenciado a un determinado período temporal que puede ser la semana, el mes o el año. La renovación automática se producirá, por tanto, cada semana, cada mes, o cada año.

Podemos traducirlo por alquiler o arrendamiento prorrogable.

Es algo parecido a lo que sucede con nuestra tácita reconducción, en la cual, si al terminar el contrato el inquilino continúa disfrutando del inmueble (con el consentimiento del arrendador), se entiende que el alquiler se renueva tácitamente.

Tenancy at will

En este caso, el plazo de duración del alquiler ni está referenciado a un período de tiempo concreto, ni está fijado de antemano, como en los casos anteriores, sino que tiene la duración que las partes deseen.

Estaríamos aquí ante un tipo de arrendamiento sin plazo, algo que no reconocen la mayoría de los sistemas del Derecho civil.

Podríamos traducirlo como arrendamiento por tiempo indefinido.

Ambas partes, arrendador (landlord) y arrendatario (tenant) pueden darlo por finalizado en cualquier momento notificándolo a la otra parte, o su extinción puede producirse por ministerio de la ley (by operation of law).

Tenancy at sufferance

Se da en aquellos casos en los que el arrendatario continúa habitando el inmueble una vez ha expirado el arrendamiento, cuente o no con el consentimiento del arrendador.

No puede equipararse a nuestra tácita reconducción, pues esta exige el consentimiento (o la aquiescencia) del arrendador, que en esta figura no es necesaria. Sería, más bien, algo parecido a la ocupación en precario, con la diferencia de que, en el caso del tenancy at sufferance, existe un contrato previo de alquiler que ha expirado y, a pesar de ello, el inquilino sigue ocupando la finca, incluso, pagando las rentas al propietario (aun sin el consentimiento de este).


Y hasta aquí hemos llegado hoy. Esperamos que hayas disfrutado de esta lección sobre arrendamientos en el Common Law. Si quieres saber más sobre inglés jurídico, visita nuestra zona de recursos.

 

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